미국 리츠 투자 전략: 금리 인하와 3대 유망 섹터

미국 리츠 투자 전략: 금리 인하와 3대 유망 섹터

금리 동결과 REIT 시장 전망

연방준비제도(Fed)는 최근 기준금리를 약 5.3% 수준으로 동결했다. 이에 따라 시장의 관심은 9월 18일로 예정된 다음 FOMC 회의로 옮겨갔다. 현재 많은 전문가들은 9월에 금리 인하가 시작될 것으로 예상하고 있으며, 연말까지 2-3차례의 추가 인하 가능성도 제기되고 있다.

[REIT vs S&P 500 성과 비교]

이러한 금리 인하 기대감으로 많은 REIT 종목들이 이미 랠리를 시작했다. 그러나 여전히 많은 REIT들이 저평가 상태에 있어 추가적인 상승 여력이 있는 것으로 분석된다.

금리 인하 사이클은 일반적으로 REIT 섹터에 긍정적인 영향을 미친다. 이는 REIT의 자금 조달 비용 감소와 함께 상대적으로 높은 배당 수익률이 더욱 매력적으로 보이게 만들기 때문이다. 그러나 투자자들은 단순히 금리 인하만을 고려해서는 안 되며, 각 REIT의 펀더멘털과 섹터별 특성을 면밀히 분석해야 한다.

iREIT®의 3대 강력 매수 추천 종목

1. Healthpeak Properties, Inc. (DOC)

Healthpeak Properties(NYSE:DOC)는 미국 내 헬스케어 관련 상업용 부동산에 특화된 REIT이다. 회사의 포트폴리오는 생명과학 연구소, 외래 의료시설, 노인복지주택(CCRC) 등으로 구성되어 있다.

포트폴리오 구성 (조정 NOI 기준)

• 생명과학 연구소: 51.3%
• 외래 의료시설: 37.6%
• 노인복지주택(CCRC): 9.3%
• 기타: 1.8%

[Healthpeak Properties 포트폴리오 구성]

주요 투자 포인트

1. Physicians Realty Trust와의 합병으로 외래 의료시설 분야 최대 규모 확보
2. 13개 주요 시장에서 100만 SF 이상의 부동산 보유
3. BBB+ 신용등급의 안정적인 재무구조
4. 5.48%의 높은 배당수익률

재무 및 밸류에이션

• 시가총액: 약 $15.4B
• P/AFFO: 14.16x (5년 평균 16.45x)
• 2024-2026년 AFFO 성장률 전망: 2%, 4%, 6%
• 순부채/조정 EBITDA: 5.2x

Healthpeak Properties의 Physicians Realty Trust와의 합병은 규모의 경제를 통한 효율성 증대와 함께 외래 의료시설 시장에서의 경쟁력 강화를 가져올 것으로 기대된다. 특히 베이비부머 세대의 고령화에 따른 의료 서비스 수요 증가는 DOC의 장기적인 성장 동력이 될 수 있다. 다만, 의료 정책 변화와 기술 발전에 따른 의료 서비스 제공 방식의 변화는 주의 깊게 모니터링해야 할 요소이다.

2. Realty Income Corporation (O)

Realty Income(NYSE:O)은 "The Monthly Dividend Company®"로 알려진 S&P 500 기업으로, 1969년 설립되어 1994년 상장되었다. 회사는 장기 순리스 계약을 통해 임대 수익을 창출하는 자유로운 상업용 부동산 개발, 인수 및 운영에 특화되어 있다.

포트폴리오 구성

• 334.2M SF의 15,400개 이상 상업용 부동산
• 50개 주와 영국, 유럽 6개국에 분포
• 89개 산업의 약 1,500개 고객사

주요 투자 포인트

1. 30년 연속 배당 증가, S&P 배당 귀족 기업
2. A- 신용등급의 우수한 재무구조
3. 5.42%의 높은 배당수익률
4. 1994년 상장 이후 연평균 13.6%의 총 수익률 기록

[Realty Income 포트폴리오 다각화]

재무 및 밸류에이션

• 시가총액: 약 $50.7B
• P/AFFO: 14.18x (5년 평균 18.41x)
• 2014-2023년 AFFO 성장률: 5.09%
• 순부채/조정 EBITDAre: 5.5x

Realty Income의 다각화된 포트폨리오와 높은 신용등급 테넌트 비중은 경기 변동에 대한 탄력성을 제공한다. 최근 데이터 센터와 게이밍 섹터로의 확장은 새로운 성장 동력이 될 수 있다. 그러나 e-커머스의 성장에 따른 오프라인 소매업의 구조적 변화는 지속적인 모니터링이 필요한 리스크 요인이다.

3. Rexford Industrial Realty, Inc. (REXR)

Rexford Industrial Realty(NYSE:REXR)는 남부 캘리포니아의 인필 지역 산업용 부동산에 특화된 REIT이다. 회사는 e-커머스, 라스트마일 물류, 경공업 등을 위한 시설을 제공한다.

포트폴리오 구성

• 50.0M SF의 422개 부동산
• 1,600개 이상의 기업에 임대
• 남부 캘리포니아 인필 지역에 집중

주요 투자 포인트

1. 남부 캘리포니아 산업용 부동산 시장의 독점적 지위
2. 지난 5년간 평균 16% 이익 성장률
3. BBB+ 신용등급의 안정적인 재무구조
4. 2Q24 67.7%의 높은 재임대 스프레드 (GAAP 기준)

[Rexford Industrial 부채만기 구조]

재무 및 밸류에이션

• 시가총액: 약 $10.8B
• P/AFFO: 27.02x (5년 평균 36.63x)
• 2024-2026년 AFFO 성장률 전망: 10%, 15%, 14%
• 배당수익률: 3.39%
• 순부채/조정 EBITDA: 4.6x

Rexford Industrial의 남부 캘리포니아 인필 시장 집중 전략은 높은 진입 장벽과 제한된 공급으로 인해 지속적인 임대료 상승을 가능케 한다. e-커머스의 성장과 리쇼어링 트렌드는 REXR에 유리한 요인이다. 그러나 상대적으로 높은 밸류에이션은 주의가 필요하며, 경기 둔화 시 임대 수요 감소 가능성도 고려해야 한다.

투자 전략 및 결론

현재 REIT 시장은 금리 인하 기대감으로 상승세를 보이고 있으나, 여전히 많은 우량 REIT들이 역사적 평균 대비 할인된 가격에 거래되고 있다. 특히 헬스케어, 소매, 산업용 REIT 중 펀더멘털이 견고한 기업들은 높은 배당수익률과 함께 장기적인 성장 잠재력도 갖추고 있어 매력적인 투자 대상으로 평가된다.

투자자들은 다음 사항을 고려해야 한다:

1. 금리 정책 변화에 따른 영향
2. 각 REIT의 섹터별 특성과 성장 동력
3. 재무구조의 건전성과 자금조달 능력
4. 배당의 지속가능성과 성장 가능성
5. 밸류에이션의 매력도

Healthpeak Properties(DOC), Realty Income(O), Rexford Industrial Realty(REXR)는 각각의 섹터에서 강력한 시장 지위와 성장 잠재력을 갖춘 우량 REIT로 평가된다. 이들 기업은 안정적인 현금흐름과 함께 장기적인 성장 기회를 제공할 것으로 기대된다.

그러나 투자자들은 개별 기업의 리스크 요인과 함께 전반적인 경제 상황, 부동산 시장 동향, 그리고 각 섹터별 특성을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 것이다. REIT 투자는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직하며, 적절한 분산 투자를 통해 리스크를 관리하는 것이 중요하다.

참고
REIT Rally Coming Soon (Possibly By September 18th) by Brad Thomas