아메리칸 헬스케어 리츠 주가 전망: 고령화 트렌드와 운영 효율성 개선

회사 개요 및 사업 구조

American Healthcare REIT, Inc.(NYSE:AHR)는 다양한 헬스케어 부동산을 소유 및 운영하는 리츠 기업으로, 2024년 8월 기준 298개의 부동산을 보유하고 있다. AHR의 포트폴리오는 36개 주와 영국에 걸쳐 분포되어 있으며, 총 17,658개의 병상을 운영하고 있다. 약 600개의 다양한 임차인을 보유하고 있어 임차인 다각화가 잘 이루어져 있다고 볼 수 있다.

[아메리칸 헬스케어 리츠 주요 고객]

아메리칸 헬스케어 리츠의 주요 사업 부문은 다음과 같다:

1. 통합 시니어 헬스 캠퍼스(ISHC):
   • 전체 NOI의 51.1% 차지
   • Trilogy Health Services가 주요 운영사
   • 12,993개 병상 운영 (57% 전문 요양, 43% 시니어 주택)
2. 시니어 주택 운영 부동산(SHOP):
   • 전체 NOI의 7.9% 차지
   • 5,175개 병상 운영 (79%가 보조 생활 또는 메모리 케어)
3. 외래 의료 시설(OM):
   • 전체 NOI의 25.5% 차지
   • 다양한 전문 분야의 다중 임차인 시설
4. 기타 트리플 넷 리스 부동산:
   • 전체 NOI의 15.5% 차지
   • 주로 병원, 전문 요양 시설, 단일 임차인 의료 시설

AHR의 포트폴리오 구성은 헬스케어 부동산 시장의 다양한 세그먼트를 포괄하고 있어 리스크 분산 효과가 있다고 볼 수 있다. 특히 ISHC와 SHOP 부문이 전체 NOI의 약 60%를 차지하고 있는데, 이는 고령화 트렌드와 맞물려 장기적인 성장 잠재력이 높은 영역이라고 판단된다. 다만, 각 부문별로 운영 특성과 리스크 요인이 다르기 때문에 효율적인 관리가 중요할 것으로 보인다.

RIDEA 구조와 전략적 성장

AHR은 RIDEA(REIT Investment Diversification and Empowerment Act) 구조를 적극 활용하여 부동산 임대 수익뿐만 아니라 운영 수익도 함께 얻고 있다. 이 구조는 전체 NAV의 54%, 수익의 90.5%를 차지하고 있어, 회사의 핵심 전략이라고 볼 수 있다.

회사는 최근 적극적인 성장 전략을 펼치고 있으며, 특히 SHOP 부문에서의 확장에 주력하고 있다. 2024년 2월에는 오리건 주에서 14개 부동산, 856개 병상을 $110,000/병상의 가격에 인수했다.

RIDEA 구조의 적극적인 활용은 AHR에게 더 높은 수익 잠재력을 제공하지만, 동시에 운영 리스크도 증가시킨다. 이는 부동산 소유와 운영을 모두 관리해야 하므로 더 복잡한 비즈니스 모델을 요구한다. 따라서 AHR의 성공은 효율적인 운영 능력과 시장 변화에 대한 빠른 대응 능력에 크게 의존할 것이다.

2024년 2분기 실적 분석

아메리칸 헬스케어 리츠는 2024년 2분기에 강력한 실적을 기록했다. 주요 실적은 다음과 같다:

[AHR 2분기 주요 실적]

항목	수치
전체 포트폴리오 동일 점포 NOI 성장률	15.7%
연초부터 현재까지 동일 점포 NOI 성장률	14.4%
정규화된 FFO (주당)	$0.33

이러한 강력한 성과를 바탕으로 AHR은 2024년 가이던스를 상향 조정했다:

• 동일 점포 NOI 성장률 전망: 12% - 14%
• 정규화된 FFO 전망: $1.23 - $1.27 (주당)

AHR의 2분기 실적은 매우 인상적이다. 특히 15.7%의 동일 점포 NOI 성장률은 업계 평균을 크게 상회하는 수준이다. 이는 회사의 운영 효율성 개선과 시장 수요 증가가 복합적으로 작용한 결과로 보인다. 다만, 이러한 높은 성장률이 지속 가능한지에 대해서는 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다.

사업 부문별 성과 및 전망

1. 통합 시니어 헬스 캠퍼스 (ISHC)
   • 2분기 동일 점포 NOI 성장률: 24.1% (YoY)
   • 7월 26일 기준 동일 점포 입주율: 87.4%
   • 2024년 NOI 성장률 전망: 18% - 20%
2. 시니어 주택 운영 부동산 (SHOP)
   • 2분기 동일 점포 NOI 성장률: 49.1% (YoY)
   • 7월 26일 기준 동일 점포 입주율: 88.1%
   • NOI 마진: 20% 이상 (200 bps 개선)
   • 2024년 NOI 성장률 전망: 45% - 50%
3. 외래 의료 시설 (OM)
   • 2024년 성장률: 0% - 소폭 하락 예상
4. 트리플 넷 리스 부동산
   • 총 EBITDAR 커버리지: 1.29x (전분기 1.25x에서 상승)
   • 2024년 NOI 성장률 전망: 1% - 3%

ISHC와 SHOP 부문의 강력한 성장세가 눈에 띈다. 특히 SHOP 부문의 49.1% NOI 성장률은 매우 인상적이다. 이는 팬데믹 이후 회복세와 함께 AHR의 효율적인 운영 전략이 효과를 발휘하고 있음을 보여준다. 반면, OM 부문의 성장 둔화는 우려되는 부분이다. AHR은 이 부문의 성과 개선을 위한 전략을 마련해야 할 것으로 보인다.

재무 현황 및 전략

1. 레버리지:
   • 순부채/연간화된 조정 EBITDA: 5.9x (전분기 6.4x에서 개선)
   • 2024년 말까지 6.0x 수준으로 낮추는 것이 목표
2. 유동성: 구체적인 금액은 언급되지 않았으나, 충분한 유동성을 보유하고 있다고 언급
3. 수익성:
   • FFO(주당): $0.33 (2분기)
   • 2024년 FFO 전망: $1.23 - $1.27 (주당)
4. 배당: 지속적인 배당 의지를 보이고 있음
5. 비경상적 수입: 2분기에 약 $1.8백만의 비경상적 수입 발생 (이전 임차인으로부터의 회수금)
6. 자산 매각: 비핵심 자산 매각이 예상보다 지연되고 있어, 부채 상환도 연기되고 있음

AHR의 재무 상태는 전반적으로 개선되고 있는 것으로 보인다. 특히 레버리지 비율이 개선되고 있는 점은 긍정적이다. 그러나 비핵심 자산 매각의 지연은 우려되는 부분이다. 이는 부채 상환 계획에 영향을 미칠 수 있으므로, 회사는 대안적인 전략을 마련해야 할 것으로 보인다.

투자 포인트 및 리스크

투자 포인트:

1. 강력한 NOI 성장세 지속
2. 운영 효율성 개선으로 인한 마진 확대
3. 고품질 지역 운영사들과의 파트너십
4. 인구 고령화에 따른 장기 수요 증가 전망
5. 레버리지 개선을 통한 재무 건전성 강화

리스크 요인:

1. 금리 상승에 따른 이자 비용 증가
2. 일부 부문(OM)의 성장 둔화 가능성
3. 인력 수급 및 비용 관리의 어려움
4. 규제 환경 변화에 따른 불확실성
5. 새로운 경쟁사 진입 가능성

AHR의 투자 포인트와 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 이 회사는 높은 성장 잠재력과 함께 일정 수준의 리스크를 동반하고 있다고 볼 수 있다. 특히 인구 고령화 트렌드와 맞물린 장기적인 수요 증가 전망은 매력적이지만, 금리 상승 환경에서의 이자 비용 관리와 인력 관련 이슈는 주의 깊게 모니터링해야 할 부분이다.

결론 및 투자 고려사항

American Healthcare REIT는 현재 강력한 성장세를 보이고 있으며, 장기적인 산업 트렌드와 잘 부합하는 포지션을 갖추고 있다. 특히 ISHC와 SHOP 부문에서의 높은 성장률은 인상적이다.

AHR은 최근에 상장된 기업으로, P/FFO가 17.42로 다른 헬스케어 리츠들과 비교했을 때 다소 높은 편이다. 이는 시장에서 AHR의 성장 가능성을 높게 평가하고 있다는 의미일 수 있다. 4.76%의 배당 수익률은 헬스케어 리츠 평균과 비교했을 때 다소 낮은 편이지만, 이는 회사가 성장에 더 많은 자금을 투자하고 있기 때문일 수 있다.

AHR의 현재 밸류에이션은 다소 높게 책정되어 있는 것으로 보인다. 이는 회사의 높은 성장률과 미래 잠재력을 반영한 것으로 볼 수 있지만, 동시에 단기적인 조정 리스크도 존재한다. 투자자들은 이러한 점을 고려하여 단계적인 매수 전략을 고려해 볼 수 있을 것이다.

투자 시 고려해야 할 주요 사항:

• 분기별 NOI 성장률 및 입주율 추이
• 레버리지 비율 개선 상황
• 비핵심 자산 매각 진행 상황
• 신규 투자 기회 및 외부 성장 전략
• 운영 효율성 및 마진 개선 지속 여부

결론적으로, 아메리칸 헬스케어 리츠는 헬스케어 부동산 시장에서 새로운 강자로 부상할 잠재력이 높은 기업으로 평가된다. 다만, 금리 환경과 경쟁 상황 변화에 따른 리스크 관리가 중요할 것으로 보인다.

AHR의 시가총액은 $2.84B로, 리츠 섹터 전체에서 봤을 때 중소형 규모에 해당된다. 헬스케어 리츠 중에서도 아직은 중하위권에 속하고 있어, 향후 성장 여력이 충분한 것으로 판단된다.

AHR의 중소형 규모는 양날의 검이 될 수 있다. 한편으로는 빠른 성장과 유연한 전략 변경이 가능하다는 장점이 있지만, 다른 한편으로는 대형 리츠들에 비해 자금 조달이나 규모의 경제 측면에서 불리할 수 있다. 따라서 회사의 성장 전략이 이러한 한계를 어떻게 극복해 나가는지 주목할 필요가 있다.

투자 전략 제안

1. 단계적 매수 전략: AHR의 높은 밸류에이션을 고려할 때, 한 번에 큰 금액을 투자하기보다는 분할 매수 전략을 사용하는 것이 리스크 관리에 유리할 수 있다.
2. 포트폴리오 다각화: 헬스케어 리츠 섹터 내에서 AHR과 함께 다른 하위 섹터(예: 의료 사무실 빌딩, 생명과학 시설 등)에 투자하는 리츠들을 함께 고려하여 리스크를 분산시킬 수 있다.
3. 장기 투자 관점: 인구 고령화 트렌드는 장기적으로 지속될 것으로 예상되므로, 단기적인 변동성을 감내하고 장기 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직할 수 있다.
4. 실적 모니터링: 특히 ISHC와 SHOP 부문의 성장세가 지속되는지, 그리고 OM 부문의 부진이 개선되는지 주의 깊게 관찰해야 한다.
5. 경영진의 전략 실행력 평가: AHR이 상대적으로 신생 기업인 만큼, 경영진이 제시한 전략들이 얼마나 효과적으로 실행되는지 지속적으로 평가해야 한다.

투자자들은 AHR을 평가할 때 단순히 재무적 지표뿐만 아니라, 회사의 운영 능력과 시장 포지셔닝도 함께 고려해야 한다. 특히 헬스케어 부동산은 운영의 질이 매우 중요한 분야이므로, AHR이 고품질의 서비스를 제공하고 있는지, 그리고 입주자와 직원들의 만족도는 어떤지 등을 확인하는 것도 중요한 투자 판단 기준이 될 수 있다.

결론적으로, American Healthcare REIT(AHR)은 높은 성장 잠재력을 가진 헬스케어 리츠로 평가된다. 현재의 높은 밸류에이션은 단기적인 부담 요인이 될 수 있지만, 장기적인 관점에서 볼 때 매력적인 투자 대상이 될 수 있다. 다만, 앞서 언급한 리스크 요인들을 주의 깊게 모니터링하면서, 분산 투자의 원칙을 지키는 것이 중요할 것이다. AHR은 포트폴리오의 일부로서 헬스케어 부동산 섹터에 대한 익스포저를 제공할 수 있는 좋은 옵션이 될 수 있을 것으로 판단된다.

참고
American Healthcare REIT, Inc. (AHR) Q2 2024 Earnings Call Transcript by SA Transcripts