리얼티인컴과 어그리리얼티 주가 전망: A급 신용과 성장성

리츠 시장 현황과 투자 기회

현재 리츠 시장은 연준의 매파적 정책으로 인해 우량 종목들이 할인 거래되는 특별한 상황을 맞이하고 있다. FTSE Nareit All Equity REITs Index의 성과를 보면:

• 9월 수익률: +3.2%
• 3분기 수익률: +16.8%
• 연초 이후: +14.2%
• 2023년 10월 이후: +39.1%

[리츠 섹터별 YTD 성과]

섹터별 수익률:

1. 대마초 리츠: +34.3%
2. 광고판: +31.2%
3. 헬스케어: +28.8%
4. 오피스: +23.6%
5. 쇼핑몰: +22.9%

리츠 시장의 최근 강세는 금리 상승 사이클이 정점에 도달했다는 시장의 기대를 반영한다. 11월에 예상되는 추가 금리 인하(25-50bp)는 리츠의 자본 조달 비용을 낮출 것으로 예상된다. 이는 고배당 리츠들의 투자 매력도를 더욱 높이는 요인이 될 것이다.

Agree Realty의 비즈니스 혁신과 성장

15년간의 집중적인 포트폴리오 재편을 통해 ADC는 완전히 다른 기업으로 변모했다. 과거 Borders Books가 연간 임대료의 29%를 차지하던 위험한 구조에서, 현재는 투자등급 임차인 중심의 안정적인 포트폴리오를 운영하고 있다.

핵심 포트폴리오 구성:

• 투자등급 임차인 비중: 68.4%
• 주요 임차인:
  • Walmart: 5.8%
  • Tractor Supply: 4.9%
  • Dollar General: 4.7%

Joey Agree CEO의 리스크 관리 전략이 돋보인다. 단일 임차인 의존도를 크게 낮추는 동시에, 투자등급 임차인 비중을 높여 포트폴리오의 질적 개선을 달성했다.

지상권 사업 확장

Agree Realty의 차별화된 성장 전략 중 하나는 지상권 사업 확대다:

• 보유 건수: 223개
• 전체 ABR 비중: 11.3%
• 투자등급 임차인 비중: 87%
• 주요 임차인: Lowe's, Wawa, Walmart, Home Depot

[지상권 포트폴리오 구성]

지표	수치	특징
임차인 수	223개	다각화된 포트폴리오
ABR 비중	11.3%	안정적 현금흐름
투자등급 비중	87%	높은 신용도
평균 계약기간	12년	장기 안정성

지상권 사업은 낮은 자본지출과 장기 안정적 현금흐름이 특징이다. 특히 높은 투자등급 임차인 비중은 수익의 안정성을 높이는 요소다.

재무 건전성과 자본구조

ADC는 업계 최고 수준의 재무 건전성을 유지하고 있다:

핵심 재무 지표:

• 총부채/기업가치: 29.46%
• 고정비용 커버리지: 4.7x
• 신용등급: Baa1/BBB+ (S&P 2024년 7월 상향)
• 무담보 부채 비중: 99%

ADC의 보수적인 재무 정책은 높은 평가를 받을 만하다. 특히 29.46%의 낮은 레버리지는 향후 추가적인 성장을 위한 여력을 제공한다.

Realty Income의 시장 지배력과 성장 전략

O의 성장은 지난 13년간 놀라운 진화를 보여줬다. 2011년 2,519개 부동산으로 시작해 현재 15,450개의 자산을 보유한 시장의 리더로 성장했다. 더욱 중요한 것은 양적 성장뿐 아니라 질적 성장도 동반했다는 점이다.

포트폴리오 확장 현황:

• 지역 커버리지: 50개 주 + 유럽
• 임차인 수: 1,500개 이상
• 단일 임차인 최대 비중: 3.4% 미만
• 평균 계약기간: 9.6년

O의 유럽 진출은 단순한 지리적 확장 이상의 의미를 가진다. 유럽의 부동산 시장은 미국보다 분산되어 있어 M&A 기회가 더 많으며, 캡레이트도 더 매력적인 수준이다.

재무 건전성과 신용등급

리얼티인컴의 차별화된 강점은 A급 신용등급이다:

[신용등급 및 재무지표]

지표	수치	업계 평균
신용등급	A3/A-	BBB
부채비율	36%	45%
고정비용 커버리지	4.6x	3.5x
무담보 부채 비중	99%	85%

A급 신용등급은 자금조달 비용 측면에서 큰 경쟁우위를 제공한다. 이는 향후 금리 상승 환경에서 더욱 중요한 강점이 될 것이다.

배당 성장과 주주환원

O의 배당 기록은 리츠 업계에서도 독보적이다:

• 연속 배당 성장: 29년
• 현재 배당수익률: 5.1%
• 연간 배당금: $3.08
• 배당성향: 75% (AFFO 기준)

[리얼티 인컴 배당금 추이]

"The Monthly Dividend Company®"라는 트레이드마크는 단순한 마케팅 슬로건이 아니다. 이는 O의 배당에 대한 철학과 commitment를 상징적으로 보여준다.

밸류에이션 분석과 투자 기회

두 기업의 현재 밸류에이션은 매력적인 진입 기회를 제공하고 있다:

[밸류에이션 비교표]

지표	ADC	O	섹터 평균
P/AFFO	18.0x	14.9x	16.5x
정상 P/AFFO	18.5x	18.4x	17.0x
할인율	-2.7%	-19.0%	-2.9%
배당수익률	4.1%	5.1%	4.3%
FFO 성장률(FY25E)	4.0%	4.0%	3.5%

특히 O의 19% 할인 거래는 주목할 만하다. A급 신용등급과 유럽 확장이라는 성장 동력을 고려하면, 이러한 할인은 과도해 보인다.

성장 전망과 목표 주가

ADC 성장 동력:

1. 지상권 포트폴리오 확대
2. 투자등급 임차인 비중 확대
3. 자본구조 최적화

• 2025년 AFFO 성장률: 4%
• 2026년 AFFO 성장률: 5%
• 예상 총 수익률: 10-12%

O 성장 전망:

1. 유럽 시장 확장
2. M&A 기회 활용
3. 규모의 경제 실현

• 2025년 AFFO 성장률: 4%
• 2026년 AFFO 성장률: 4%
• 예상 총수익률: 25%

리스크 요인과 모니터링 포인트

1. 거시경제적 리스크:

• 금리 정책 변화
• 인플레이션 지속
• 경기 침체 가능성

1. 운영 리스크:

• 임차인 신용도 변화
• 계약 갱신 리스크
• 자산 가치 변동

1. 전략적 리스크:

• M&A 통합 리스크
• 유럽 확장 실행력
• 경쟁 심화

투자 전략 및 시사점

단기 전략:

1. 단계적 매수 접근
2. 시장 조정 시 비중 확대
3. 배당 재투자 전략 활용

장기 전략:

1. 코어 포지션으로 보유
2. 정기적 리밸런싱
3. 배당 성장에 초점

결론

두 리츠는 현재 매력적인 투자 기회를 제공하고 있다:

ADC의 강점:

1. 투자등급 중심 포트폴리오 구축
2. 지상권 사업 확대 전략
3. 보수적 재무구조
4. 안정적 배당 성장
5. 경영진의 검증된 실행력

O의 강점:

1. A급 신용등급의 희소성
2. 유럽 시장 확장 기회
3. 검증된 M&A 실행력
4. 29년 연속 배당 성장
5. 현재의 큰 폭 할인 거래

현시점은 우량 리츠에 대한 전략적 매수 기회를 제공한다. 특히 금리 인하 가능성이 높아지는 상황에서, 현재의 할인 밸류에이션은 더욱 매력적이다. 다만 거시경제 불확실성을 고려할 때, 단계적 매수 전략이 바람직하며, ADC와 O의 적절한 비중 조절을 통해 포트폴리오 최적화를 도모해야 할 것이다. 향후 1-2년간 이들 우량 리츠는 15-25%의 연간 총 수익률 달성이 가능할 것으로 전망된다.

참고
Trick Or Treat, My Favorite REITs by Brad Thomas