EPR, HR: 8% 이상 배당 리츠의 가치투자 기회

EPR, HR: 8% 이상 배당 리츠의 가치투자 기회

오늘 살펴볼 두 리츠, EPR Properties(NYSE:EPR)와 Healthcare Realty Trust Inc(NYSE:HR)는 각각 8.2%와 7.3%의 높은 배당 수익률을 제공하고 있으며, 현재 시장 가치 대비 상당히 저평가되어 있는 것으로 보인다.

현재 부동산 시장은 금리 상승과 경기 침체 우려로 인해 전반적으로 어려운 상황에 직면해 있다. 그러나 이러한 시장 환경 속에서도 매력적인 투자 기회가 존재한다. 특히 고배당 리츠 중에서 시장에 의해 과도하게 저평가된 종목들은 장기 투자자들에게 좋은 기회가 될 수 있다.

[EPR와 HR의 12개월 주가 추이 비교]

이 차트는 두 리츠의 주가가 최근 12개월 동안 상당한 하락을 겪었음을 보여준다. 그러나 이는 전반적인 시장 심리를 반영한 것일 뿐, 두 기업의 펀더멘털이 크게 악화되었다고 보기는 어렵다. 오히려 이러한 주가 하락으로 인해 현재의 밸류에이션이 매력적인 수준에 도달했다고 볼 수 있다.

EPR Properties: 경험형 부동산의 선두주자

EPR Properties는 "경험형" 부동산에 특화된 리츠이다. 이 회사의 포트폴리오는 영화관, 워터파크, 스키장, 탑골프 등 사람들이 경험을 즐기기 위해 방문하는 장소들로 구성되어 있다.

[EPR Properties 부동산 포트폴리오 구성]

주요 투자 포인트:

1. 높은 배당 수익률: 현재 8.2%의 시가배당률 제공
2. 저평가된 밸류에이션: AFFO 대비 주가 배수 8.2배 (섹터 평균 14배)
3. 레저 지출의 회복세: COVID-19 이후 레저 지출이 역사적 추세로 회복 중

[레저 지출 추이]

EPR의 경험형 부동산 포트폴리오는 독특한 경쟁력을 제공한다. 온라인 쇼핑의 성장으로 전통적인 상업용 부동산이 어려움을 겪고 있는 반면, 사람들의 경험에 대한 수요는 지속적으로 증가하고 있다. 이는 EPR에게 장기적인 성장 기회를 제공할 것으로 보인다.

Healthcare Realty Trust: 의료용 오피스 빌딩의 강자

Healthcare Realty Trust(이하 HR)는 의료용 오피스 빌딩(MOB) 운영에 특화된 리츠이다. 35개 주에 걸쳐 687개의 부동산을 보유하고 있으며, 전체 포트폴리오의 93%가 MOB로 구성되어 있어 업계 최고 수준의 집중도를 보이고 있다.

주요 투자 포인트:

1. 안정적인 고배당: 현재 7.3%의 시가배당률 제공
2. 수요 중심의 부동산: MOB는 공급 과잉 위험이 낮은 수요 중심 자산
3. 고품질 임차인: 임차인의 89%가 A등급 이상의 병원 순위를 보유

[HR MOB 임대 동향]

HR의 MOB 포트폴리오는 인구 고령화와 의료 서비스의 외래 중심 전환 트렌드에 부합한다. 이는 장기적으로 안정적인 수요를 보장할 것으로 예상된다. 또한, 의료 전문가들이 주요 임차인이라는 점은 임대료 연체나 공실 리스크를 낮추는 요인이 된다.

재무 성과 및 전망

EPR Properties:

• 2024년 투자 계획: 2-3억 달러 규모의 부동산 취득
• AFFO 성장률 전망: 3%
• 유동성: 10억 달러 규모의 회전신용한도 미사용
• 2024-2025년 만기 부채: 4.36억 달러

[EPR 임대료 커버리지 비율 추이]

Healthcare Realty Trust:

• 2024년 1분기 정상화 FFO: 주당 0.39달러
• 2024년 2분기 예상 정상화 FFO: 주당 0.38-0.39달러
• 2024년 연간 FFO 가이던스: 주당 1.52-1.58달러
• 배당성향: 약 80%

[HR 주요 재무 지표]

지표	수치
시가배당률	7.30%
1분기 정상화 FFO	주당 0.39달러
분기 배당금	주당 0.31달러
연간 FFO 가이던스	주당 1.52-1.58달러

두 기업 모두 안정적인 재무 성과를 보이고 있다. EPR의 경우 보수적인 재무 관리로 금리 상승 환경에 대비하고 있으며, HR은 배당을 충분히 커버할 수 있는 FFO를 창출하고 있다. 이는 두 기업의 배당 지속가능성을 뒷받침한다.

성장 전략 및 미래 전망

EPR Properties:

1. 자본 재활용을 통한 성장
   • 영화관 노출도 감소
   • 2-3억 달러 규모의 신규 부동산 취득 계획
2. 보수적 재무 관리
   • 고금리 환경에서 차입을 통한 성장 자제
   • 높은 유동성 유지
3. 장기적 성장 기회 모색
   • 레저 지출의 회복세 활용
   • 임대료 커버리지 비율 개선

Healthcare Realty Trust:

1. 전략적 파트너십 구축
   • KKR & Co.와의 합작투자(JV) 추진
   • 10억 달러 규모의 JV 조성 (HR 20% 지분 보유)
2. 자본 구조 개선
   • JV 수익금을 통한 레버리지 비율 6.0-6.5배로 조정
   • 5억 달러 규모의 자사주 매입 프로그램 승인
3. 임대 시장 강세 활용
   • 향후 4분기 분량의 임대 파이프라인 확보
   • 임차인 유지율 및 점유율 개선

EPR의 전략은 포트폴리오 최적화와 재무 건전성 유지에 초점을 맞추고 있다. 반면 HR은 전략적 파트너십을 통해 자본을 확보하고 이를 통해 밸류에이션 갭을 줄이려는 노력을 하고 있다. 두 접근 모두 현재의 시장 환경을 고려할 때 적절해 보인다.

투자 위험 요소

1. 시장 심리에 따른 주가 변동성
   • 최근 12개월간 두 기업 모두 주가 하락 경험
2. 배당 정책 변경 가능성
   • HR의 경우 과거 배당 삭감 우려 존재
3. 섹터별 리스크
   • EPR: 영화관 등 특정 업종 의존도
   • HR: 의료 정책 변화에 따른 영향
4. 금리 상승에 따른 자금 조달 비용 증가

이러한 리스크 요인들은 분명 중요하게 고려해야 할 사항들이다. 그러나 현재의 주가가 이미 이러한 리스크를 상당 부분 반영하고 있다고 볼 수 있다. 따라서 장기 투자자들에게는 오히려 좋은 매수 기회가 될 수 있다.

결론 및 투자 의견

EPR Properties와 Healthcare Realty Trust는 현재 시장에 의해 과도하게 저평가되어 있다고 판단된다. 두 기업 모두 8% 내외의 높은 배당 수익률을 제공하고 있으며, 안정적인 사업 모델과 개선되는 운영 지표를 보유하고 있다.

EPR의 경우 레저 지출의 회복세와 함께 임대료 커버리지 비율이 개선되고 있으며, HR은 의료용 부동산에 대한 장기적 수요 증가 트렌드를 활용할 수 있는 포지션을 갖추고 있다.

투자자들은 두 기업의 배당 지속 가능성, 부채 만기 구조, 그리고 섹터별 리스크를 주의 깊게 모니터링해야 할 것이다. 또한, 금리 정책 변화와 경기 침체 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요하다.

종합적으로, EPR Properties와 Healthcare Realty Trust는 안정적인 고배당을 추구하는 장기 투자자들에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있을 것으로 판단된다.

현재의 시장 환경에서 8% 이상의 배당 수익률은 매우 매력적이다. 물론 단기적으로는 주가 변동성이 있을 수 있지만, 장기적인 관점에서 보면 이는 좋은 매수 기회가 될 수 있다. 특히 인컴 투자자들에게는 더욱 그렇다. 다만, 포트폴리오 전체의 균형을 고려하여 적절한 비중으로 투자하는 것이 중요할 것이다.

참고
Dividend Opportunity Alert: EPR Properties And Healthcare Realty by Rida Morwa