리얼티 인컴, 업계 최대 규모와 포트폴리오 다각화로 성장 지속

 

회사 소개

 

 

리얼티 인컴은 1969년 설립된 미국 샌디에고 소재 리츠(REITs)로, 순자산가치 기준 업계 최대 규모를 자랑한다.

 

약 11,700개에 달하는 대규모 상업용 부동산 포트폴리오를 보유하고 있으며, 소매와 레저, 산업, 농업, 데이터 센터 등 다양한 자산에 투자하고 있다.

 

포트폴리오의 안정성과 성장성 전통적 리츠 자산인 호텔/카지노, 유통 부문에서 Bellagio, Wynn Encore Boston Harbor, Carrefour, Sainsbury's, Decathlon 등 우량 자산을 다수 보유하며 안정성을 도모하고 있다.

 

아울러 수직농법 기업 Plenty, 데이터센터 리츠인 Digital Realty 등 신규 투자처 발굴을 통해 성장 동력도 확보해 나가는 중이다. 유망 기업들과 전략적 파트너십도 활발하다.

 

[리얼티 인컴 및 주요 리츠 Concentration Top3]

해외 시장 확장에도 적극적이다. 스페인, 이탈리아, 영국, 독일, 프랑스 등 유럽 각지에서 우량 자산을 선별 투자하며 수익원 다각화를 꾀하고 있다.

 

배당과 수익률

 

[리얼티 인컴 배당 정보]

리얼티 인컴은 29년 연속 배당을 늘려왔으며, 연평균 10% 수준의 높은 총수익률을 기록 중이다.

 

2023년에는 93억 달러 규모의 대규모 투자를 진행하며 외형 확대에 가속도를 내고 있다.

 

2024년에는 매출 37억 달러, 순이익 10억 5천만 달러, EPS 1.72달러가 전망된다.

 

AFFO 4.3% 성장에 배당수익률 5.9%를 더하면 10%를 상회하는 높은 총수익률이 예상된다.

 

[리얼티 인컴 주요 재무지표 전망 (Realty Income Financial Outlook)]

주요 지표	2023년	2024년(예상)
매출	3,341	3,733
순이익	869	1,054
EPS	1.49	1.72
배당총액	3,191	3,487
배당수익률	4.6%	5.9%

 

 

저평가 매력

 

리얼티 인컴 주가는 장부가 대비 30% 이상 저평가된 것으로 평가된다.

 

PER은 13배 수준으로 금융위기 당시와 비슷한 수준까지 낮아졌다.

 

정상 밸류에이션인 17.5배로 회귀할 경우 현 주가 대비 50% 이상의 상승 잠재력이 있는 셈이다.

 

우량한 자산 포트폴리오를 감안할 때 현재 저평가 국면은 더욱 부각된다.

 

이 경우 자사주 매입 확대 등으로 주가 부양 효과도 기대해 볼 수 있다.

 

실제로 2023년 말 기준 PER과 P/FFO는 각각 37배, 17배로 업종 평균 대비 낮은 수준이다.

 

[리얼티 인컴 밸류에이션 지표 (Realty Income Valuation Metrics)]

Key Valuation	Realty Income
PER(ttm)	37.1x
PER(정상)	17.5x
P/FFO	17.4x

 

재무 안정성 리얼티 인컴은 S&P 기준 'A' 신용등급을 받은 상위 등급 리츠이다.

 

2023년 말 기준 순부채비율 5.5배, 이자보상배율 4.7배로 재무건전성이 양호하다.

 

유동성 확보 규모도 40억 달러에 이르러 투자 여력이 충분하다.

 

다만 금리 인상에 따른 이자비용 증가와 경기 둔화로 인한 상업용 부동산 수요 감소, 공실률 상승 등은 리스크 요인으로 꼽힌다.

 

그러나 장기계약 위주인 리츠 산업 특성상 단기 실적에 미치는 영향은 제한적일 전망이다.

 

 

결론 및 투자전략

[리얼티 인컴 주가]

리얼티 인컴은 절대적 저평가 매력이 돋보이는 대표 가치주이다.

 

최고 수준의 자산 포트폴리오 운용 능력을 갖춘 업계 최상위 기업으로, 성장성 높은 유망 섹터 투자를 지속 확대하며 이익 개선 모멘텀을 가속화하고 있다.

 

배당 등 주주환원 정책에 따른 수익률 매력도 높아질 전망이다.

 

현재의 저평가 국면은 투자자들에게 분할 매수 기회로 판단된다.

 

주가는 지지부진하지만 총수익률 관점에서 보면 결코 나쁜 투자처가 아니기 때문이다.

 

리얼티 인컴의 업계 선도 지위와 성장성을 고려할 때 현재 주가 수준은 충분한 투자 메리트가 있다고 볼 수 있다.

 

 

 

참고

Realty Income: Separating The Wheat From The Chaff by Brad Thomas