미국 리츠 투자 EPRT, 꾸준한 성장과 배당매력 겸비한 리츠

 

Essential Properties Realty Trust(EPRT)는 Triple Net Lease에 특화된 리츠로, 투자 매력도가 높은 종목 중 하나이다. 낮은 밸류에이션, 안정적인 성장세, 꾸준한 배당 등 투자자들이 선호하는 요소들을 골고루 갖추고 있기 때문이다.

 

1분기 실적은 EPRT의 저력을 다시 한번 확인시켜 주었다. 업황 부진에도 불구하고 견조한 실적을 내놓았으며, 경쟁사 대비 두드러진 초과 성과를 기록하는 저력을 과시했다.

 

견조한 실적과 성장 동력

 

EPRT의 1분기 주당 AFFO(조정 FFO)는 전년 동기 대비 5% 증가한 $0.42를 기록하며 시장 기대치를 상회했다. 임대료 상승과 기존 매입 자산의 안정화가 실적 개선을 이끌었다.

 

계약 만기가 장기인 편이라 갱신에 따른 임대료 인상 효과는 제한적이지만, 꾸준한 현금흐름 창출에는 기여하고 있다. 임대차 만기가 길고 우량 임차인 비중이 높은 점 등을 고려하면 중장기적으로도 현 수준의 AFFO 성장은 지속 가능할 전망이다.

 

 

공격적 외형 확장과 수익성 개선

 

EPRT는 1분기 중 약 2.5억 달러를 투입해 36개 물건을 신규 매입했다. 평균 계약 기간 17.2년, 연 임대료 인상률 1.9%, 현금 수익률 8.1% 등 양호한 조건을 확보했다. 역대 최고 수준의 수익률을 기록한 점이 주목된다.

 

이는 유동성 축소로 투자 여력이 떨어진 경쟁 리츠들이 우량 자산을 매각하는 시장 상황의 수혜를 입은 결과로 풀이된다. 임차인 신용도 역시 임대료 보상 배수(RCR) 3.3배를 유지하는 등 견조한 수준을 나타냈다.

 

시장 환경 변화로 인해 향후 M&A 기회는 더욱 늘어날 것으로 EPRT 경영진은 전망하고 있다. 이는 외형 확대와 포트폴리오 다변화를 통한 추가 성장 동력으로 작용할 수 있을 것으로 기대된다.

 

 

재무 안정성 높여 성장 기반 강화

 

EPRT는 공격적 성장에도 불구하고 재무 건전성 관리에도 만전을 기하고 있다. 부채비율(Net Debt/EBITDAre)을 지속 낮춰 왔으며, 1분기 말에는 3.2배까지 하락했다.

 

구분	2022.1Q	2022.4Q	2023.1Q	2024.1Q
Net Debt/EBITDAre	4.6x	4.5x	4.1x	3.2x

출처: EPRT 실적 자료

 

영업이익 성장, 부채 감축, 지분 발행 등을 통해 레버리지를 꾸준히 낮춰온 결과이다. 특히 주당 AFFO 성장이 임대료 인상을 상회하고 있어, 지분 희석 우려 없이 외형을 확장해 나갈 수 있는 기반을 마련했다는 평가다.

 

이는 금리 인상기에도 이자비용 부담을 줄이고, 향후 추가 투자 여력을 확보하는 데 도움이 될 전망이다. 재무 안정성을 바탕으로 한 EPRT의 성장세는 당분간 지속될 것으로 예상된다.

 

[EPRT의 레버리지 추이]

 

 

배당과 주가 상승 메리트까지

 

올해 들어 EPRT의 주가는 업종 대비 양호한 흐름을 이어가고 있다. 3% 상승한 반면, 리츠 섹터 지수는 10% 하락했다. 저평가 매력과 함께 배당 및 성장 잠재력이 부각되고 있기 때문으로 분석된다.

 

과거 5년간 배당을 꾸준히 늘려 온 점, 배당 여력이 충분한 점 등도 투자 포인트로 꼽힌다. 특히 배당률이 업종 내에서도 높은 편에 속해 배당 투자자들의 관심이 집중되는 모습이다.

 

[EPRT의 배당성향과 배당률 추이]

 

최근 경쟁사 대비 우위에 선 투자 여력, 임차인 다변화를 통한 안정성 제고 등은 EPRT의 장기 경쟁력을 높이는 요인들이다. 단기 시황에 연연하기보다는 종목의 본질적 가치와 성장성에 주목해야 할 시점으로 판단된다.

 

종합하면 저평가 매력과 배당 메리트를 동시에 누릴 수 있는 EPRT는 리츠 안에서도 투자 매력도가 높은 종목이라 할 수 있겠다. 장기 관점의 투자자라면 최근의 조정을 매수 기회로 활용해 볼 만해 보인다.

 

 

 

참고

Essential Properties Realty Trust: The Value Potential Is Still There After Q1 Earnings by Roberts Berzins, CFA