어그리 리얼티 주가 배당 장기 보유 종목으로 안성맞춤

프리미엄 배수 정당화하는 어그리 리얼티의 경쟁력.. 장기 보유 종목으로 안성맞춤

 

Agree Realty Corporation(ADC)은 리테일과 서비스 부문에 특화된 트리플 넷 리스 리츠(REITs)다. 트리플 넷 리스란 임차인이 임대료 외에도 재산세, 보험료, 유지보수 비용 등 부동산 운영에 필요한 제반 비용을 모두 부담하는 계약 형태를 말한다.

 

어그리 리얼티는 최근 조정 후 기준 자금 조달(AFFO)이 가파르게 성장하는 가운데, 매력적이고 안정적인 월 단위 배당을 제공하고 있다. 업계 선두주자인 리얼티 인컴(O)이나 NNN REIT(NNN) 대비 향후 우수한 투자수익률을 기록할 잠재력도 충분해 보인다.

 

 

새로운 비즈니스 모델로 변화의 흐름 선도

 

어그리 리얼티가 주목받는 이유는 다음과 같은 핵심 경쟁력 때문이다. 신뢰할 수 있고 검증된 비즈니스 모델, 매력적이고 꾸준히 성장하는 월간 배당, 트리플 넷 리스 구조에서 비롯되는 임대료 인상의 실적 개선 효과, 동종업계 최고 수준의 운영 및 재무 지표, 선별적이면서도 일관된 투자 전략 등이 대표적이다.

 

어그리 리얼티의 월간 배당수익률은 연 5% 수준으로 높은 편이며, 배당성향도 안정적인 궤도에 올라 있다. 특히 월 임대료 인상 조항이 실적에 즉각적으로 반영되는 구조여서 배당의 지속적인 성장이 가능하다. 이는 인플레이션에 대한 헤지 효과로도 작용한다.

 

 

작지만 강한 성장 잠재력, 리얼티 인컴 넘본다

 

리얼티 인컴은 리츠 업계의 대장주로 꼽히지만, 어그리 리얼티는 실적 성장성 측면에서 오히려 더 밝은 전망을 보이고 있다.

 

보유 부동산 수가 리얼티 인컴(15,485개)에 비해 현저히 적은 2,161개에 불과하지만, 이는 역설적으로 어그리 리얼티의 강점이 될 수 있다. 상대적으로 작은 규모인 만큼 의사결정이 신속할뿐더러 개별 부동산 취득이 고성장에 기여하는 바가 크기 때문이다. 또한 핵심 사업인 리테일에 역량을 집중함으로써 높은 자본 조달 비용 등 어려운 경영환경을 돌파해 나갈 수 있다.

 

반면 리얼티 인컴은 외형 확장을 추구하는 과정에서 데이터센터와 게이밍 같은 비주력 부문으로까지 사업을 확대하고 있다.

 

[주요 리테일 리츠 비교그룹]

티커	선정 이유
ADC	-
NNN	리테일/서비스 향 트리플넷 리스 리츠, 규모 유사
EPRT	리테일/서비스 향 트리플넷 리스 리츠, 규모 유사
O	리테일/서비스 향 트리플넷 리스 리츠, 일부 타 부문 진출

 

 

동종업계 최고 수준의 운영 효율성

 

어그리 리얼티는 비교 그룹 내에서도 돋보이는 운영 효율성을 과시하고 있다. 공실률은 0.4%에 불과한 반면 NNN은 0.6%, 리얼티 인컴은 1.4%에 달한다. 판매관리비(SG&A) 비중 역시 6.4% 수준으로 NNN(5.8%)과 비슷한 효율성을 보이고 있는데, 부동산 보유 수가 NNN보다 적음을 고려하면 더 인상적인 성과다. EPRT의 경우 SG&A 비중이 9.1%에 이른다.

 

[비교그룹 주요 지표 요약]

	ADC	NNN	EPRT	O
보유 부동산 수	2,161	3,546	1,937	15,485
SG&A/매출(Q1 2024)	6.4%	5.8%	9.1%	3.2%

 

한편 가중평균임대기간(WALT)은 8.2년으로 NNN(10년)이나 리얼티 인컴(9.8년)에 비해서는 짧은 편이나, 현금흐름의 가시성을 확보하기에는 충분한 수준이다. 장기계약 체결을 통해 WALT를 개선할 여지도 남아 있다.

 

 

견실한 재무구조.. 금리 인상 영향 제한적

 

어그리 리얼티는 재무 안정성 측면에서도 높은 점수를 받고 있다. 신용등급은 BBB- 수준이며, 차입금의 가중평균만기는 약 7년으로 리얼티 인컴(6.5년)이나 EPRT(4.7년)보다는 길지만 NNN(11.9년)에는 미치지 못한다.

 

[ADC 부채 만기 구조]

 

다만 2028년까지는 대규모 차환 부담이 없어 금리 인상의 직접적인 타격은 제한적일 전망이다. 투자 활동 또한 부채비율 중립적으로 진행되고 있다는 점도 고무적이다.

 

[ADC의 투자활동 추이 및 가이던스]

 

2024년 투자 규모는 약 $700m(인수 $600m) 내외로 과거에 비해서는 축소된 수준이다. 그러나 이는 불확실한 경영 환경 속에서도 선별적 투자 기조를 유지하겠다는 경영진의 의지로 읽힌다. 소규모라도 투자 배수가 높기 때문에 실적 개선에 의미 있게 기여할 것으로 기대된다.

 

[ADC 2010~2024년 자산매각 규모 추이]

 

여기에 비핵심 자산을 꾸준히 매각하며 포트폴리오 효율화에도 심혈을 기울이고 있다. 연간 자산 매각 규모 추이에서 확인할 수 있듯 어그리 리얼티의 자산 매각은 최근 큰 폭으로 확대되는 추세다.

 

 

프리미엄 배수 정당화하는 성장성과 수익성

 

어그리 리얼티의 P/FFO 배수는 15.2배로 동종업계 최고 수준이다. NNN과 리얼티 인컴의 P/FFO 배수가 각각 12.5배, 13.1배인 점을 감안하면 결코 낮지 않은 밸류에이션이다.

 

하지만 이는 어그리 리얼티의 우수한 경영 및 재무 지표, 그리고 성장 잠재력을 고려할 때 충분히 납득할 만한 수준이다. 오히려 NNN은 현재 저평가 국면에 있는 것으로 보인다. EPRT와의 배수 격차도 크지 않아 추가적인 밸류에이션 상승 여력은 제한적일 것으로 예상된다.

 

[리테일 리츠 비교그룹 P/FFO 배수]

기업명	P/FFO(TTM)
ADC	15.2x
NNN	12.5x
EPRT	14.9x
O	13.1x

 

향후 경제 여건이나 연준의 통화정책 기조에 큰 변화만 없다면 어그리 리얼티는 당분간 현 P/FFO 배수(14.5~16배) 수준을 유지할 것으로 전망된다. 이는 주가 상단과 하단이 각각 5.2%, -4.6%로 제한됨을 의미한다.

 

 

장기 보유할 만한 리테일 리츠 유망주

 

종합하자면 어그리 리얼티는 비교그룹 내에서 두드러지는 아웃퍼폼이 기대되는 만큼 장기 투자 관점에서 매력적인 종목이다. 다만 현시점에서 급격한 주가 상승을 기대하긴 어려워 보인다.

 

어그리 리얼티의 경쟁력은 안정적이고 신뢰할 수 있는 월 단위 배당, 인플레이션 헤지 효과를 통한 배당 성장, 선제적이고 선별적인 투자, 업계 최고 수준의 운영 및 재무 효율성, 견고한 재무구조 등으로 요약할 수 있다.

 

이 모든 요인이 프리미엄 배수를 정당화하는 동시에, 매력적인 비즈니스 모델과 탄탄한 실적 모멘텀은 리테일 리츠의 새로운 패러다임 변화를 예고하고 있다. 장기 투자자의 관심을 받기에 충분한 종목으로 판단된다.

 

 

참고

Agree Realty Corporation: Elite-Level Business Metrics With Room To Further Outperform by Cash Flow Venue