경기 불확실성 속 빛나는 '미션 크리티컬' 리츠

 

경기 불확실성이 고조되면서 투자자들은 안정적인 자산에 대한 관심이 높아지고 있다. 이런 가운데 실물 자산인 리츠(REITs) 중에서도 필수 인프라 성격의 '미션 크리티컬(Mission Critical)' 리츠가 주목받고 있다.

 

미션 크리티컬 리츠는 장기 임차인을 바탕으로 안정적인 현금흐름을 얻을 수 있고, 배당수익률도 높은 편이어서 투자 매력도가 크다. 대표적으로 5G 통신 타워, 데이터센터, 국방/정부용 오피스, 바이오 테크 연구소 등 꼭 필요한 인프라 자산에 투자하는 리츠들이 이에 해당한다. 이런 자산은 장기 임차인을 확보하기 용이하고, 디폴트 위험도 낮다는 장점이 있다.

 

 

American Tower (AMT): 5G 성장 수혜 기대되는 통신 타워 리츠

 

AMT는 미국 최대 통신 타워 리츠로, 전 세계 20만 개 이상의 타워를 보유하고 있다.

 

[AMT의 자산 포트폴리오]

구분	미국/캐나다	해외	총계
통신 타워 수	42,000개	180,000개	222,000개
매출 비중	54%	46%	100%

4대 통신 사업자들이 5G 구축을 가속화하면서 안테나 설치가 늘어나고 있어, AMT의 성장을 이끌 것으로 전망된다. 통신 타워는 테넌트를 추가할수록 레버리지 효과가 큰 것이 특징이다.

 

[통신 타워 테넌트 증가에 따른 투자수익률]

구분	1인 임차 시	2인 임차 시	3인 임차 시
투자수익률	3%	13%	24%
매출 증가	기준	+$20	+$15
비용 증가	기준	+$2	+$1

AMT는 국제 시장 확장, 데이터센터 진출 등으로 성장 기회를 모색하고 있다. 지난 10년간 연평균 10% 이상의 AFFO와 배당 성장률을 기록했으며, 현재 주가 수준은 10년 평균 대비 저평가 구간이다. 3.49%의 배당수익률도 매력적이다.

 

[AMT 배당 및 AFFO 추이]

 

[AMT 주가 추이]

 

 

COPT Defense Properties (CDP): 정부/군사 시설에 특화된 리츠

 

CDP는 정부기관, 국방/항공 관련 기업에게 오피스를 임대하는 리츠로, 메릴랜드 소재 포트 미드 인근에 다수의 자산을 보유하고 있다.

 

[CDP 자산 포트폴리오]

구분	오피스 면적	임대율	비고
국방 IT 자산	2,200만 SF	96.8%	데이터센터 포함
기타 자산	210만 SF	88.0%	개발 부지 포함

CDP의 오피스에서는 정부의 사이버 보안, 무기 개발 등 민감한 작업이 이뤄지기 때문에 WFH와 무관하며 장기 임차가 일반적이다. 이에 CDP는 96% 이상의 높은 점유율을 유지하고 있다.

 

견조한 재무구조(BBB- 신용등급)와 정부 위주의 임차 구조 덕분에 경기방어력이 높은 편이다. 최근 실적은 다소 부진했지만, 배당 인상 기조는 유지되고 있으며 현재 4.79%의 높은 배당수익률을 제공하고 있다.

 

[CDP 배당 및 AFFO 성장 추이]

[CDP 주가 추이]

 

 

Alexandria Real Estate (ARE): 바이오 혁신의 중심지

 

ARE는 제약사, 바이오 기업, 연구기관에 사무실과 실험실을 임대하는 리츠로, 보스턴, 샌프란시스코 등 주요 도시의 바이오 클러스터에 연구 캠퍼스를 구축하고 있다.

 

[ARE 주요 클러스터 현황]

바이오	클러스터면적	비중
보스턴	1,610만 SF	38%
샌프란시스코	790만 SF	18%
샌디에고	690만 SF	16%
시애틀	380만 SF	9%
메릴랜드	280만 SF	7%

모더나, 화이자, 머크 등 160개 이상의 굴지의 제약/바이오 기업들이 ARE의 시설을 이용하고 있다. 기초 연구부터 상업화까지 토탈 솔루션을 제공해 협력관계가 돈독한 편이며, 임차인의 신용도가 높고 임차 기간은 평균 10년 이상이다.

 

코로나 이후 mRNA 등 바이오 기술에 대한 투자가 급증한 점은 ARE에 호재로 작용하고 있다. 지난 10년간 ARE의 AFFO 성장률은 5.7%, 배당 성장률은 6.5%를 기록했으며, 배당성향은 65% 수준으로 안정적이다.

 

[CDP 배당 및 AFFO 성장 추이]

 

[ARE 주가 추이]

 

 

투자 포인트 및 유의사항

 

경기 불확실성이 높아지며 미국 리츠 시장은 약세를 면치 못하고 있다. 다만 장기적으로 볼 때, AMT, CDP, ARE는 안정성과 배당 매력이 돋보이는 우량 리츠로 평가된다.

 

AMT는 5G 투자 확대, ARE는 바이오 기술 발전, CDP는 국방 예산 증가 등의 성장 동력을 갖추고 있으며, 보유 자산의 희소성이 높아 진입장벽도 높은 편이다. 최근 오피스 리츠에 대한 우려가 지속되고 있으나, 이들은 상대적으로 타격이 제한적일 것으로 예상된다.

 

다만 최근 실적이 시장의 높은 기대에 다소 미치지 못한 점은 아쉬운 대목이다. 밸류에이션 부담도 여전해, 관심종목으로 지속 모니터링이 필요해 보인다. 경기방어 목적의 투자자라면 낙폭과대, 배당 매력 등을 감안해 분할 매수를 고려해 볼 만하다.

 

장기적으로는 데이터센터 리츠인 Digital Realty (DLR)와 정부청사 리츠 Easterly Government (DEA)도 유사한 투자 메리트가 있어, 경기방어주 발굴 차원에서 이들도 검토해 볼 필요가 있어 보인다.

 

미션 크리티컬 리츠는 장기 계약, 높은 점유율, 우량한 임차인 등 안정성이 높은 데다, 성장성까지 갖춘 매력적인 자산들이다. 불확실성이 높은 국면에서 한 방이 아닌 안정적인 수익을 원한다면, 이들을 포트폴리오에 편입하는 전략이 유효해 보인다. 목표 비중이나 매수 타이밍을 잘 조절한다면 변동성을 낮추면서도 꾸준한 배당 수익을 얻을 수 있을 것으로 기대된다.

 

 

 

참고

3 'Mission Critical' REITs by Brad Thomas