글로벌 부동산 펀드 AWP, 고배당에 주목할 만한 투자처

 

Abrdn Global Premier Properties Fund(AWP)는 글로벌 부동산 기업과 리츠(REITs)에 투자하는 폐쇄형 펀드(CEF)다. 미국 시장에 60% 이상을 투자하고 있으며, 일본, 호주 등 선진국 시장에도 분산 투자하고 있다.

 

2024년 4월 말 기준 설정액 규모는 4억 600만 달러이며, 레버리지를 활용 중이다. 2024년 3월 말 기준 레버리지 비율은 17.72%였다. 순자산가치(NAV) 기준 연 1.19%, 이자비용 포함 시 2.22%의 운용보수를 부과하고 있다.

 

 

높은 배당수익률로 투자자 관심 집중

 

[ AWP 배당수익률]

 

AWP가 투자자들의 눈길을 사로잡는 가장 큰 이유는 높은 배당수익률 때문이다. 현재 시가 기준 연 12.90%, NAV 기준 12.53%의 고배당을 제공하고 있다. 월 4센트씩 고정 배당을 지급하는 방식이다.

 

펀드의 자산구성을 살펴보면 리츠와 부동산 관련 주식 비중이 99%에 달한다. 산업용 부동산이 가장 높은 비중을 차지했고, 상업용, 데이터센터, 헬스케어 리츠 순으로 투자 비중이 높았다.

 

섹터	비중
Industrial	25.2%
Retail	17.3%
Data Center	12.4%
Healthcare	7.5%
Multi-Family Residential	7.5%

 

톱 10 보유 종목이 전체의 42%를 차지할 정도로 포트폴리오 집중도가 높은 편이다. 주요 보유 종목으로는 Prologis, Equinix, Welltower, Public Storage, Digital Realty 등이 있다.

 

2024년 4월 29일 기준 펀드의 NAV는 $3.83으로 작년 10월 말($3.57) 대비 7.3% 상승했다. 최근 5년 동안 시장가격은 NAV 대비 -5~-8% 수준에서 거래됐는데, 현재는 -2.8% 정도의 할인율을 보이고 있다.

 

[AWP의 최근 5년간 프리미엄/디스카운트 추이 차트]

 

 

수익성 부진과 배당 지속가능성 우려

 

다만 우려되는 부분은 수익성이 크게 악화됐다는 점이다. 2023 회계연도 기준 순투자소득(NII)은 $8백만에 불과했다. 전년도 $14백만 대비 40% 이상 급감한 수치다.

 

항목	2023년	2022년
순투자 이익	$8.4M	$14.2M
매매/평가손익	-	-
분배금 총액	$(40.2M)	$(40.3M)
주당 NII	$0.09	$0.16

 

반면 분배금 총액은 $40백만 수준을 유지했다. 이는 NII의 5배에 달하는 금액이다. 펀드는 배당가능 이익이 크게 부족함에도 월 4센트의 고정 배당을 계속 지급해 온 것이다.

 

배당금의 상당 부분은 자본에서 충당(ROC) 되고 있다. 2023년 기준 배당금의 90% 이상이 ROC로 지급됐다. 이는 NAV 훼손으로 이어질 수밖에 없다.

 

회계연도	배당총액	ROC	ROC 비중
2022년	$0.53	$0.49	92.3%
2023년	$0.48	$0.44	91.8%

 

AWP의 배당금은 2019년 7월 이후 20% 삭감됐지만, 여전히 지속 가능성에 의문이 제기되고 있다. 고금리 장기화에 따른 이자비용 증가도 부담으로 작용하고 있다.

 

 

경쟁펀드 대비 부진한 성과

 

AWP의 최근 실적은 경쟁펀드 대비 좋지 않았다. 레버리지를 활용하는 RQI와 레버리지를 사용하지 않는 RFI, VNQ 등을 비교 대상으로 삼아 보면 장기 성과에서 AWP는 최하위권에 머물렀다.

 

항목(NAV 기준)	AWP	RQI	RFI	VNQ	S&P 500
10년 CAGR('14~'23)	2.41%	9.79%	8.24%	7.36%	11.88%
5년 CAGR('19~'23)	2.84%	10.0%	8.60%	7.31%	15.53%
3년 CAGR('21~'23)	-1.58%	7.49%	5.68%	5.03%	9.85%
1년 수익률('23)	12.05%	15.11%	12.17%	11.79%	26.11%
변동성('08~'23)	27.9%	38.2%	24.7%	23.2%	16.2%

 

RQI와 비교해도 크게 뒤처졌으며, RFI, VNQ 등 레버리지를 사용하지 않는 펀드와 비교해도 열위였다. 변동성(표준편차) 역시 VNQ 등 대비 높은 수준을 나타냈다.

 

2018년 운용사 교체 이후에도 펀드 성과는 크게 개선되지 못했다. 최근 1년 수익률에선 동일 섹터 내 선방했으나, 10년 누적 성과로 보면 연율 2.6%에 그쳤다. 같은 기간 RQI 7.8%, RFI 8.2%, VNQ 6.6%의 연평균 수익률을 기록한 것과 대조적이다.

 

 

주요 리스크 요인과 투자 시 유의사항

 

현시점에서 AWP에 투자할 때는 몇 가지 리스크 요인을 주의 깊게 살펴봐야 한다. 우선 금리 인상 장기화로 이자비용 부담이 지속될 전망이며, 이는 실물 자산 가치에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

 

특히 레버리지를 활용하고 있어 금리 민감도가 높다. 작년 이자비용 급증으로 수익성이 급격히 악화됐던 만큼, 추가 금리 인상에는 더욱 취약할 수밖에 없다.

 

경기 침체 우려 또한 부정적 요인으로 꼽힌다. 경기 둔화 시 상업용 부동산 수요가 위축될 수 있기 때문이다. 공실률 상승과 임대료 하락이 수익성을 훼손할 가능성이 있다.

 

아울러 해외투자 비중(40%)이 높아 환율 변동성에도 주의가 필요하다. 달러화가 강세를 보일 경우 펀드 성과에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

 

 

종합 평가와 투자 대안

 

AWP를 둘러싼 투자 여건은 녹록지 않아 보인다. 고배당이라는 매력에도 불구하고 배당의 지속가능성에 의문이 제기되고 있다. ROC 위주의 무리한 배당정책은 결국 NAV 훼손을 초래할 수 있기 때문이다.

 

여기에 금리 인상 장기화와 경기 둔화 압력 역시 펀드 실적에 부담으로 작용할 전망이다. 투자자 입장에서는 RFI나 VNQ 같은 무레버리지 펀드를 대안으로 검토해 볼 만하다. 보수적인 성향에 보다 부합하는 선택이 될 수 있다.

 

공격적인 투자자라면 고레버리지 펀드인 RQI도 대안이 될 수 있다. 적어도 AWP보다는 펀더멘털이 양호해 보인다. 다만 무엇보다 고배당에 현혹되기보다는 펀드의 배당 지속가능성과 레버리지 리스크 등을 꼼꼼히 체크해야 한다.

 

투자에 앞서 면밀한 분석과 위험관리가 필수적으로 선행돼야 할 것이다.

 

 

 

참고

AWP: 13% Yield, Contrarian Play, But There Are Better Choices by Financially Free Investor