글로벌 부동산 펀드 AWP, 고배당에 주목할 만한 투자처

 

Abrdn Global Premier Properties Fund(AWP)는 전 세계 부동산 기업과 리츠(REITs)에 투자하는 폐쇄형 펀드(CEF)이다. 포트폴리오의 60%가량을 미국 시장에 배분하고 있으며, 일본, 호주 등 선진국 부동산 시장에도 분산 투자 중이다.

 

2024년 5월 기준 AWP의 설정액 규모는 4억 600만 달러이며, 레버리지를 활용하고 있다. 2024년 3월 말 기준 레버리지 비율은 17.72%였다. 순자산가치(NAV) 기준 연 1.19%, 이자비용 포함 시 2.22%의 운용보수가 부과되고 있다.

 

 

두 자릿수 고배당으로 투자자 이목 집중

 

[AWP 배당수익률]

 

AWP가 투자자들의 관심을 한 몸에 받는 가장 큰 이유는 높은 배당수익률 때문이다. 현재 시가 기준 연 12.37%, NAV 기준 12.03%의 고배당을 제공하고 있다. 월 4센트씩 고정 배당을 지급하는 방식이다.

 

펀드 자산의 대부분(99%)이 리츠와 부동산 관련 주식에 투자되어 있다. 섹터별로는 산업용 부동산이 가장 높은 비중을 차지했고, 상업용, 데이터센터, 헬스케어 리츠 순으로 투자 비중이 높았다.

 

Top10 보유 종목이 전체의 42%를 차지할 정도로 포트폴리오 집중도가 높은 편이다. 주요 보유 종목으로는 프롤로지스(Prologis), 에퀴닉스(Equinix), 웰타워(Welltower), 퍼블릭 스토리지(Public Storage), 디지털 리얼티(Digital Realty) 등이 있다.

 

2024년 5월 초기준 펀드의 NAV는 $3.83으로 작년 10월 말($3.57) 대비 7.3% 상승했다. 최근 5년간 시장가격은 NAV 대비 -5%에서 -8% 사이에서 거래됐는데, 현재는 -2.8% 정도의 할인율을 보이고 있다.

 

[AWP의 최근 5년간 프리미엄/디스카운트 추이]

 

 

 

수익성 악화로 배당 지속가능성 우려

 

AWP의 우려 사항은 최근 수익성이 크게 악화됐다는 점이다. 2023 회계연도(2022년 11월~2023년 10월) 기준 순투자소득(NII)은 불과 $8백만에 그쳤다. 전년도의 $14백만 대비 40% 이상 급감한 수치다.

 

항목	2023년	2022년
순투자 이익	$8.4M	$14.2M
매매/평가손익	-	-
분배금 총액	$(40.2M)	$(40.3M)
주당 NII	$0.09	$0.16

출처: AWP 2023 연차보고서(2022.11~2023.10)

 

반면 분배금 총액은 $40백만 수준을 유지했다. 이는 NII의 5배에 달하는 금액이다. 펀드는 배당가능 이익이 크게 부족함에도 월 4센트의 고정 배당을 계속 지급해 온 셈이다.

 

배당금의 상당 부분이 자본에서 충당(ROC)되고 있다는 점도 문제다. 2023년 기준 배당금의 90% 이상이 ROC로 지급됐다. 이는 NAV 훼손으로 직결될 수밖에 없다.

 

회계연도	배당총액	ROC	ROC 비중
2022년	$0.53	$0.49	92.3%
2023년	$0.48	$0.44	91.8%

출처: AWP 2023 연차보고서

 

AWP의 배당금은 2019년 7월 이후 20% 삭감됐음에도 여전히 지속가능성에 의문이 제기되고 있다. 고금리 장기화에 따른 이자비용 증가도 부담으로 작용하고 있다.

 

 

경쟁펀드 대비 부진한 장기 성과

 

AWP의 최근 실적은 경쟁펀드 대비 좋지 않은 편이었다. 레버리지를 활용하는 RQI, 레버리지를 사용하지 않는 RFI와 VNQ 등이 비교 대상이다. S&P 500 지수와도 비교해 보았다.

 

항목(NAV 기준)	AWP	RQI	RFI	VNQ	S&P 500
10년 CAGR('14~'23)	2.41%	9.79%	8.24%	7.36%	11.88%
5년 CAGR('19~'23)	2.84%	10.0%	8.60%	7.31%	15.53%
3년 CAGR('21~'23)	-1.58%	7.49%	5.68%	5.03%	9.85%
1년 수익률('23)	12.05%	15.11%	12.17%	11.79%	26.11%
변동성('08~'23)	27.9%	38.2%	24.7%	23.2%	16.2%

 

장기(10년/5년/3년) 성과 면에서 AWP는 최하위권에 머물렀다. 레버리지를 활용하는 RQI와 비교해도 크게 뒤처졌으며, RFI, VNQ 등 레버리지를 사용하지 않는 펀드와 견줘도 열위였다. 변동성(표준편차) 또한 VNQ 등에 비해 높은 수준을 나타냈다.

 

2018년 운용사 교체(아브드 인수) 이후에도 펀드 성과의 개선은 미미했다. 최근 1년 수익률에서는 동종 펀드 내 선방했으나, 10년 누적 성과로 볼 때는 연율 2.6%에 그쳤다. 같은 기간 RQI는 7.8%, RFI는 8.2%, VNQ는 6.6%의 연평균 수익률을 기록한 것과 대조적이다.

 

 

금리·실물경기 영향 등 리스크 요인에 주목

 

현시점에서 AWP에 투자할 때는 몇 가지 리스크 요인을 주의 깊게 살펴봐야 한다. 우선 금리 인상이 장기화될 경우 이자비용 부담이 지속될 전망이며, 이는 실물자산 가치에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

 

특히 AWP는 레버리지를 활용하고 있어 금리 민감도가 높다. 작년 이자비용 급증으로 수익성이 급격히 악화된 전례가 있는 만큼, 추가 금리 인상에는 더욱 취약할 수밖에 없다.

 

경기 침체 우려 또한 부정적인 요인으로 작용할 수 있다. 경기가 둔화되면 상업용 부동산 수요가 위축될 가능성이 있기 때문이다. 이는 공실률 상승과 임대료 하락으로 이어져 수익성을 훼손할 수 있다.

 

아울러 해외투자 비중(40%)이 높아 환율 변동성에도 유의해야 한다. 달러화가 강세를 보일 경우 펀드의 성과에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

 

 

종합평가: 고배당에 매력 있으나 리스크 관리가 관건

 

AWP를 둘러싼 투자 여건은 녹록지 않아 보인다. 고배당이라는 매력에도 불구하고 배당의 지속가능성에 의문이 제기되고 있다. ROC 중심의 배당정책은 결국 NAV 훼손을 초래할 수 있기 때문이다. 금리 인상 장기화와 경기 둔화 압력 역시 펀드 실적에 부담으로 작용할 전망이다.

 

투자자 입장에서는 RFI나 VNQ 같은 무레버리지 펀드로의 전환을 고려해 볼 만하다. 보수적인 성향에 보다 부합하는 선택지가 될 수 있을 것이다. 공격적인 투자자라면 고 레버리지 펀드인 RQI도 대안이 될 수 있다. 적어도 AWP보다는 펀더멘털이 양호해 보인다.

 

다만 무엇보다 고배당에 현혹되기보다는 펀드의 배당 지속가능성과 레버리지 리스크 등을 꼼꼼히 체크해야 한다. 투자에 앞서 면밀한 분석과 위험 요인의 점검이 선행되어야 할 것이다.

 

그럼에도 불구하고 고령화에 따른 부동산 수요 증가라는 장기 트렌드를 감안할 때, AWP 같은 CEF를 통한 분산투자는 여전히 매력적인 기회가 될 수 있다. 리스크 관리에 만전을 기하면서 장기적 관점에서 접근하는 전략이 유효해 보인다.

 

 

 

참고

AWP: 13% Yield, Contrarian Play, But There Are Better Choices by Financially Free Investor