버크셔 해서웨이: 개인투자자에겐 기회 많아(리츠와 같은 고배당주 매력적)

 
버크셔 해서웨이와 달리 개인투자자에겐 기회 많아
 
버크셔 해서웨이의 현금 보유액이 1,890억 달러에 이르는 등 거대 자본을 투입할 곳을 찾기가 쉽지 않아 보인다. 애플, 뱅크오브아메리카, 쉐브론 등 초대형주를 제외하고는 매력적인 투자처를 발굴하기 힘든 상황이다.
 
그러나 개인투자자들에게는 오히려 기회가 많다. 상대적으로 소액 자본으로도 투자가 가능한 리츠(REITs) 같은 고배당주들이 저평가된 매력을 보이고 있기 때문이다. 특히 사이먼 프로퍼티 그룹(SPG)과 알렉산드리아 리얼에스테이트(ARE)가 대표적인 투자 사례로 꼽힌다.
 
 
사이먼 프로퍼티(SPG), 프리미엄 몰 투자로 배당수익률 5.4% 제공
 
SPG는 북미, 유럽, 아시아 지역에 프리미엄 아웃렛과 쇼핑몰을 다수 보유한 리츠다. 코로나19 이후 부진이 지속되며 실적에 대한 우려가 높았으나, 최근 들어 회복세가 뚜렷하게 나타나고 있다.
 
1분기 기준으로 NOI(순영업이익)가 전년 대비 3.9% 증가했고, 점포 매출액은 2.3% 늘어났다. 입점률도 95.5%까지 개선되는 등 당분간 이러한 성장세는 이어질 것으로 전망된다.
 

지표	1Q23	1Q24	증감률
NOI	-	-	+3.9%
점포 매출액	-	-	+2.3%
임차율	94.4%	95.5%	+1.1%p
평균 임대료(sq ft)	$55.83	$57.53	+3.0%

 
SPG는 올해 FFO(주당 수정 FFO)를 12.83달러로 제시했는데, 이는 작년(12.51달러) 대비 2.5% 증가한 수준이다. 최근 오센틱 브랜즈 지분 매각으로 14.5억 달러의 차익을 거둔 점도 고무적이다. 이를 바탕으로 신규 및 리뉴얼 사업을 확대해 나갈 계획이다.
 
[SPG 밸류에이션과 주가 차트]

현재 SPG의 12개월 선행 FFO 기준 PER는 11.5배로 과거 평균(15.8배)을 하회하는 수준이다. 경쟁사인 탠저아웃렛(13.6배)보다도 저평가받고 있는 상황이다.
 
A- 신용등급과 안정적인 재무구조, 배당성향 등을 고려할 때 SPG의 투자매력은 충분해 보인다. 배당수익률이 5.4%에 이르고 중장기 연평균 FFO 성장률이 5% 수준인 점을 감안하면 장기 보유 가치가 돋보인다.
 
 
알렉산드리아 리얼 에스테이트(ARE), 의료 특화 리츠로 차별화 꾀해
 
ARE는 바이오 및 제약 기업에 오피스를 임대하는 리츠로, 전통적인 오피스 리츠와는 차별화된 면모를 보인다. 미국의 주요 의료 클러스터에 부동산을 보유하고 있어 경기 둔화에도 안정적일 것으로 평가된다.
 
[ARE 연평균 성장률 차트]

 
실제로 지난 10년간 AFFO 성장률이 7%에 이를 정도로 양호한 성과를 기록했다. 1분기에도 NOI와 FFO 성장률이 각각 7.6%, 7.3%에 달했으며, 임차율(94.6%) 역시 역사적 평균치를 웃돌았다.
 
 
[ARE 임차율 추이 및 전망 차트]

 
ARE는 올해 FFO를 9.47달러로 제시했는데 이는 전년 대비 5.6% 증가한 수치다. 임차인의 52%가 투자적격 등급의 기업들인 점, EBITDA 마진율이 72%에 이르고 임대료 스프레드가 9%인 점 등을 감안하면 이 정도 성장은 충분히 달성 가능해 보인다.
 
향후 4년간 550만 제곱피트 규모의 개발 사업을 통해 4.8억 달러의 NOI 증가 효과도 기대된다. 장기적으로는 임대면적을 78%까지 늘려나갈 계획이다.
 
[ARE 배당수익률 추이 차트]

 
ARE의 배당수익률은 역사적으로 높은 4.2% 수준을 보이고 있다. 배당성향이 54%인 점을 감안하면 배당의 지속가능성 또한 충분하다고 판단된다.
 
현재 주가 119.71달러 기준 12개월 선행 FFO 기준 PER는 12.6배로 장기 평균치(21.3배)를 크게 하회하고 있다.
 
[ARE 밸류에이션과 주가 차트]

6~7%대의 중장기 NOI 성장이 예상되는 만큼 ARE의 저평가 매력은 더욱 부각될 수밖에 없어 보인다. 임차 수요나 임대료 상승 등을 감안해도 여전히 경쟁력 있는 투자 기회로 판단된다.
 
 
장기투자 관점에서 매력적인 투자처로 부각
 
SPG와 ARE는 저금리 시대에는 금리 부담이 있겠으나 양호한 재무구조와 자본 조달력으로 인해 큰 위험 요인은 아닌 것으로 보인다. 다만 경기 둔화에 따른 수요 위축이나 경쟁 심화 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 대목이다.
 
단기적인 시장 상황에 연연하기보다는 고배당과 자본차익을 동시에 추구하는 관점에서 장기 투자 유망주로 접근해 볼 만하다. 실적 가시성이 확보된 만큼, 최근의 주가 조정을 오히려 매수 기회로 활용하는 전략이 유효해 보인다.
 
버크셔 해서웨이처럼 거액의 자본을 굴릴 순 없겠지만, 개인투자자 입장에서는 SPG나 ARE 같은 고배당 리츠가 충분히 매력적인 투자처가 될 수 있을 것으로 기대된다. 장기적 관점에서 꾸준히 투자하는 전략이 바람직해 보인다.
 
 
 
참고
2 Top-Tier REITs You Can Buy At Big Discounts by Gen Alpha