태양광·데이터센터로 성장동력 확보한 프로로지스 저평가 국면 진입

프로로지스, 글로벌 물류 강자로 배당과 성장 두 마리 토끼 잡을까?

 

프로로지스(PLD)는 1983년 설립된 글로벌 산업 및 물류시설 전문 리츠(REIT)로, 현재 시가총액 1,000억 달러를 자랑하는 부동산 공룡으로 성장했다. 전 세계 5,600개 자산에 12억 제곱피트 규모의 방대한 포트폴리오를 구축하고 있으며, 6,700여 고객사에 물류창고를 임대하고 있다.

 

프로로지스의 장점 중 하나는 개별 임차인 비중이 5%를 넘지 않을 정도로 고객 분산도가 높다는 점이다. 또한 2023년 1분기 기준 평균 임대율이 96.8%를 기록하는 등 안정적인 자산 운용 능력도 돋보인다.

 

최근 상업용 부동산(CRE) 시장에 암운이 드리우고 있지만, 대부분 오피스 빌딩에 국한된 이슈다. 산업용 부동산의 경우 여전히 견조한 수요를 유지하고 있어, 프로로지스의 펀더멘털에 큰 타격은 없을 것으로 예상된다.

 

 

공급망 내 필수불가결한 자산.. 가치와 수요 지속 확대 전망

 

프로로지스가 보유한 물류센터는 글로벌 공급망 내에서 없어서는 안 될 핵심 인프라로 자리매김하고 있다. 실제로 연간 2.7조 달러(전 세계 GDP의 2.8%) 규모의 제품들이 프로로지스의 물류창고를 거쳐 가는 것으로 추산된다.

 

흥미로운 점은 이처럼 막대한 물동량에도 불구하고 물류비용은 전체 공급망 비용의 36%에 불과하다는 사실이다. 운송비용이 45~70%에 달하는 것과 비교하면 상당히 저렴한 셈이다. 중요도 대비 비용 부담이 크지 않은 만큼, 가격에 비탄력적인 수요를 기대할 수 있다.

 

더욱이 팬데믹을 거치며 공급망 현대화에 대한 요구가 높아지고 있다. 여기에 전자상거래 시장 확대, 당일배송 경쟁 등으로 물류 수요는 꾸준히 증가할 전망이다. 프로로지스는 이런 호재를 등에 업고 외형 성장과 수익성 개선을 동시에 이뤄낼 것으로 기대된다.

 

 

배당주이면서 성장주.. 11년 연속 배당 인상의 저력

 

프로로지스의 매력은 무엇보다 배당에 있다. 지난 11년간 단 한 차례도 빠짐없이 배당을 늘려온 것이 눈에 띈다. 특히 최근 10년 간 배당 성장률(CAGR)은 12%에 달하는데, 이는 보통 리츠들 중에서도 이례적으로 높은 수준이다.

 

[프롤로지스 배당 지표]

 

반면 배당수익률 자체는 3.6% 수준으로 REIT 평균 대비 낮은 편에 속한다. 다만 S&P500 평균 수익률을 웃도는 수준이며, 앞서 언급한 두 자릿수 배당 성장률을 감안하면 충분한 투자 매력이 있어 보인다.

 

스태틱 가정 하에 기업의 연평균 총주주수익률(TSR)은 배당수익률과 배당 성장률의 합으로 계산된다. 때문에 프로로지스의 경우 장기적으로 10% 이상의 TSR을 기대할 수 있는 셈이다. 현재 배당수익률 역시 과거 5년 평균 대비 1.3%p 높은 수준이다.

 

한편 프로로지스의 향후 배당성향은 70.8%(컨센서스 기준)로 추정된다. 당분간 내실과 성장을 균형있게 챙기며 꾸준한 배당 인상을 이어갈 수 있을 것으로 보인다. 이처럼 양호한 배당수익률과 높은 성장성의 조합은 투자자들에게 충분한 매력으로 다가올 수 있다.

 

 

FFO 성장률 연 12.9%.. 신사업 확장으로 둔화 극복 전망

 

프로로지스의 외형 성장세도 인상적이다. 2014년부터 2023년까지 10년간 매출은 연평균 18%씩 늘어났다. 다만 2022년 듀크 리얼티 인수($260억 규모) 등 일회성 요인의 영향을 감안할 필요가 있다.

 

리츠 기업을 평가할 때는 주당 이익(EPS)보다 주당 FFO(Funds From Operations) 성장률에 주목하는 것이 좋다. 법적 배당 규제로 인해 리츠들은 차입이나 증자에 크게 의존하는 경향이 있기 때문이다. 이로 인해 EPS와 매출 간 큰 괴리가 생길 수 있다.

 

여기서 FFO란 순이익에 감가상각비를 더한 값으로, 리츠의 실질적인 현금창출력을 가늠하는 핵심 지표로 통한다. 프로로지스의 주당 FFO(Core 기준)는 지난 10년 새 연평균 12.9% 증가했는데, 이는 업계 내에서도 매우 높은 성장성에 해당한다.

 

물론 성장세가 둔화될 가능성도 배제할 순 없다. 다만 프로로지스에게는 여전히 성장 동력이 충분하다. 주요 입지의 고객 수요가 견조한 데다, 개발 잠재력도 400억 달러에 이른다. 경기 둔화로 2024년 신규 공급이 줄어들 것으로 예상되는 점도 호재로 꼽힌다.

 

아울러 최근 전자상거래 및 3PL 업체들은 선제적 물류 공간 확보에 적극적인 모습이다. 프로로지스는 이들을 대상으로 한 물류센터 임대 확대를 계획 중이다. 업계 최고 수준의 재무건전성은 이런 투자 기회를 적극 활용할 수 있는 바탕이 된다.

 

여기에 더해 프로로지스는 태양광 발전, 데이터센터 등으로 사업 영역을 확장하고 있다. 이미 미국 2위 규모의 옥상 태양광 설비 기업으로 성장한 데 이어, 데이터센터도 AI·전자상거래 수요에 맞춰 글로벌 시장 진출을 도모하고 있다.

 

새로운 성장동력이 가세하면서 기존 물류사업과의 시너지 효과도 기대된다. 시장은 프로로지스의 2024년 FFO를 주당 5.42달러로 전망하고 있다. 전년 대비로는 다소 둔화되겠지만, 이는 경기 침체와 팬데믹 특수 소멸에 따른 자연스러운 현상으로 보인다.

 

 

경쟁력 있는 포트폴리오.. 실적 방어력도 양호할 듯

 

한편 프로로지스는 경쟁력 있는 자산 포트폴리오를 바탕으로 실적의 안정성도 확보하고 있다. 특히 최근 인수한 자산들은 회사의 입지를 더욱 공고히 할 것으로 기대된다. 금리 인상이나 경기 둔화에 따른 충격을 최소화하는 데 도움이 될 전망이다.

 

재무 건전성 측면에서도 프로로지스는 양호한 모습이다. 2023년 말 기준 장기 차입금 290억 달러는 시가총액의 1/3 수준에 불과하다. 조정 EBITDA 대비 부채비율은 4.6배로 리츠 평균(3~7배)을 하회한다.

 

가중평균 차입금리는 3% 내외로 높지 않고, 2026년까지 만기도래분도 크지 않아 금융비용 급증 위험은 제한적이다. 무디스 A3, S&P A 등 양호한 신용등급도 프로로지스의 투자 매력도를 뒷받침하고 있다.

 

물론 투자 시 고려해야 할 리스크 요인도 있다. 변동금리 대출이나 대규모 증자 등으로 자본시장 변동성에 노출될 수 있다. 금리 인상은 차입 비용뿐 아니라 투자심리 위축으로 이어질 수 있어 이중고로 작용할 우려가 있다.

 

경기 악화 시 물동량 감소에 따른 수요 둔화도 잠재적 위협이다. 물류창고 자산의 단순성을 감안할 때 신규 경쟁자 진입 역시 배제할 수 없다. 사업 포트폴리오 확장에 따른 성장성 약화 가능성도 있어 보인다.

 

 

저평가 매력도 확보한 프로로지스.. 목표주가 대비 14% 할인

 

이런 리스크에도 불구, 프로로지스의 투자 매력은 여전히 유효해 보인다. 무엇보다 밸류에이션 부담이 완화된 점이 눈길을 끈다. 2024년 FFO 기준 주가수익비율(P/FFO)은 20.3배로, 성장성 대비 낮은 수준이다. 현금흐름 배수(P/CF) 역시 19.6배로 과거 5년 평균치를 하회한다.

 

[PLD 주가 추이와 공정가치]

 

필자가 할인배당모델(DDM)로 산출한 PLD의 내재가치는 주당 136.96달러로, 현 주가 대비 23% 저평가 국면이다. 할인율 10%, 장기 배당성장률 7% 등 보수적인 가정에 기초한 것이어서, 추가 상승 여력이 충분해 보인다.

 

참고로 투자 조사기관들도 대체로 긍정적인 시각을 유지하고 있다. 모닝스타는 120달러, CFRA는 128달러의 목표주가를 각각 제시했다. 세 가지 타깃의 평균은 128.32달러로, 현 주가 대비 14% 할인된 셈이다.

 

 

배당 성장과 신사업 확장.. REIT 중 투자 매력 돋보여

 

요컨대 프로로지스는 물류 리츠의 대표주자로, 견조한 배당 인상과 양호한 이익 성장세가 돋보이는 기업이다. 전자상거래 확대 등 우호적인 산업 트렌드를 등에 업고 있는 데다, 태양광·데이터센터 등 새로운 성장동력 마련에도 적극적이어서 향후 실적 개선이 기대된다.

 

[프롤로지스 배당 지급능력]

배당	지급능력점수
프로로지스	61
0~100 기준 50이 평균. 75 이상 우수, 25 이하 부진

시장 평균 이상의 배당수익률, 두 자릿수 배당 성장, 11년 연속 증액 기록